Πόσα τετραγωνικά χτίζονται σε ένα οικόπεδο — και γιατί δεν είναι ο μόνος όρος που βάζει όριο.
Ο Συντελεστής Δόμησης λέει πόσα συνολικά τετραγωνικά επιτρέπεται να χτίσεις — όχι πόσο «πατάει» το κτίριο στο έδαφος.
Δύο όροι μπερδεύονται συνέχεια: ο συντελεστής δόμησης (πόσα τ.μ. συνολικά σε όλους τους ορόφους) και η κάλυψη (πόσο από το οικόπεδο πατάει το κτίριο). Είναι διαφορετικά πράγματα — και ισχύουν ταυτόχρονα.
Το άθροισμα της επιφάνειας όλων των ορόφων που επιτρέπεται — ως κλάσμα του εμβαδού (π.χ. ΣΔ 0,8).
Το ποσοστό του οικοπέδου που επιτρέπεται να «πατήσει» το κτίριο (π.χ. 40%). Περιορίζει το σχήμα, όχι τα συνολικά τ.μ.
Η βασική πράξη είναι απλή: Εμβαδόν οικοπέδου × Συντελεστής Δόμησης = μέγιστη δόμηση (συνολικά τ.μ.). Ο ΣΔ διαφέρει ριζικά: εντός σχεδίου τυπικά 0,4–2,4 ανά περιοχή, ενώ εκτός σχεδίου ο γενικός ΣΔ είναι μόλις 0,18.
Οικόπεδο 1.000 m² με συντελεστή δόμησης 0,4:
…αλλά αν η κάλυψη ή το ύψος δεν το επιτρέπουν, μπορεί να χτίσεις και λιγότερα από 400 m².
Ο ΣΔ δεν είναι σταθερός — εξαρτάται από το πού και το τι χτίζεις.
Εντός σχεδίου ο ΣΔ ορίζεται ανά περιοχή/ζώνη (συχνά 0,8). Εκτός σχεδίου ισχύει ο πολύ χαμηλότερος γενικός 0,18, με ειδικές κλίμακες για κατοικία.
Κατοικία, τουριστικά, βιομηχανία έχουν διαφορετικούς συντελεστές. ΖΟΕ & ειδικά Π.Δ. μπορεί να ορίζουν αυστηρότερο ΣΔ για λόγους προστασίας.
Ο ΣΔ μοιάζει απλός πολλαπλασιασμός — αλλά τα τ.μ. που τελικά χτίζεις κρύβουν λεπτομέρειες.
Ο πραγματικός όγκος που χτίζεται προκύπτει από τον συνδυασμό ΣΔ, κάλυψης, ύψους, αποστάσεων και του σχήματος του οικοπέδου — όχι από έναν απλό πολλαπλασιασμό.
Ένας μηχανικός κάνει τον πλήρη υπολογισμό για το δικό σου οικόπεδο και σου λέει τι πραγματικά χτίζεται, πού και πώς.
Σε συνδέουμε με μηχανικό της περιοχής σου που υπολογίζει την πραγματική δόμηση για το συγκεκριμένο οικόπεδο — δωρεάν και χωρίς δέσμευση.
Το περιεχόμενο αυτής της σελίδας είναι ενημερωτικό και περιγράφει γενικούς κανόνες της πολεοδομικής νομοθεσίας. Δεν συνιστά νομική ή τεχνική συμβουλή και δεν υποκαθιστά τον έλεγχο αρμόδιου μηχανικού ή της Πολεοδομίας για το συγκεκριμένο ακίνητο. Οι όροι μεταβάλλονται με νεότερα ΦΕΚ & αποφάσεις.