Πότε ένα οικόπεδο «χτίζει» — και γιατί τα τετραγωνικά δεν είναι το μόνο που μετράει.
Δύο λέξεις που μοιάζουν ίδιες αλλά δεν είναι: ένα οικόπεδο μπορεί να είναι άρτιο και να μην χτίζεται.
Η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα απαντούν σε δύο διαφορετικές ερωτήσεις. Η πρώτη κοιτάζει το μέγεθος· η δεύτερη όλα τα υπόλοιπα. Συχνά συγχέονται — και εκεί ξεκινούν τα λάθη.
Το οικόπεδο έχει τουλάχιστον το ελάχιστο εμβαδόν και πρόσωπο που ορίζει ο νόμος για την περιοχή.
Πληροί και όλους τους υπόλοιπους όρους: χρήση γης, αποστάσεις, προστασίες, πρόσβαση σε δρόμο.
Το όριο αρτιότητας δεν είναι ένα νούμερο για όλη τη χώρα — αλλάζει ανάλογα με το πού βρίσκεται το οικόπεδο.
Εντός σχεδίου / οικισμού: η αρτιότητα ορίζεται ανά Οικοδομικό Τετράγωνο (Ο.Τ.) από το ρυμοτομικό — τυπικά μικρότερα μεγέθη.
Εκτός σχεδίου: ισχύει ο γενικός κανόνας — ελάχιστο 4.000 m² και ελάχιστο πρόσωπο 25 m σε κοινόχρηστο δρόμο.
Οικόπεδο 3.500 m² εκτός σχεδίου, χωρίς να εμπίπτει σε κάποια παρέκκλιση:
…άρα δεν χτίζεται ως αυτοτελές — εκτός αν ισχύει κάποια παρέκκλιση για παλαιό γήπεδο.
Το «4.000 m²» είναι η αφετηρία, όχι ο τελικός λόγος. Δύο μεγάλες κατηγορίες το μετακινούν — προς τα κάτω ή προς τα πάνω.
Γήπεδα που υπήρχαν πριν από οριακές ημερομηνίες (π.χ. 31.5.1985) μπορεί να είναι άρτια με μικρότερα όρια (π.χ. 2.000 ή 750 m²) — υπό αυστηρές προϋποθέσεις προσώπου & οικοδομησιμότητας.
Σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου ή ειδικά διατάγματα το όριο μπορεί να είναι μεγαλύτερο — π.χ. 8.000 έως 20.000 m² — για λόγους προστασίας.
Οι περισσότερες κακές αγορές οικοπέδων ξεκινούν από μία από αυτές τις τρεις βεβαιότητες.
Η αρτιότητα κρίνεται σημειακά: από το τοπογραφικό, το ισχύον ΦΕΚ της περιοχής και τις τυχόν παρεκκλίσεις που αφορούν το συγκεκριμένο γήπεδο. Δεν είναι κάτι που βγαίνει με ασφάλεια από έναν online κανόνα.
Ειδικά πριν από αγορά, ένας μηχανικός που γνωρίζει την περιοχή ελέγχει αρτιότητα, πρόσωπο, χρήση γης και προστασίες μαζί — και σου δίνει την οριστική απάντηση «χτίζει / δεν χτίζει» πριν δεσμεύσεις χρήματα.
Σε συνδέουμε με μηχανικό της περιοχής σου που ελέγχει αν το συγκεκριμένο οικόπεδο είναι άρτιο & οικοδομήσιμο — δωρεάν και χωρίς δέσμευση.
Το περιεχόμενο αυτής της σελίδας είναι ενημερωτικό και περιγράφει γενικούς κανόνες της πολεοδομικής νομοθεσίας. Δεν συνιστά νομική ή τεχνική συμβουλή και δεν υποκαθιστά τον έλεγχο αρμόδιου μηχανικού ή της Πολεοδομίας για το συγκεκριμένο ακίνητο. Οι όροι μεταβάλλονται με νεότερα ΦΕΚ & αποφάσεις.