Πόσο είναι το πρόστιμο για ένα αυθαίρετο;

Δεν υπάρχει ένα ποσό. Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται ανά τετραγωνικό ως 0,15 × τιμή ζώνης × συντελεστές του Παραρτήματος Α × παλαιότητα × χρονική προσαύξηση (Ν.4495/2017, άρθρο 100 §1). Με άγνωστα τα τεχνικά στοιχεία το εύρος είναι πολύ πλατύ· η παλαιότητα το στενεύει περισσότερο από κάθε άλλη απάντηση.

Τι επηρεάζει περισσότερο το πρόστιμο αυθαιρέτου;

Η παλαιότητα. Ο συντελεστής παλαιότητας κυμαίνεται από 0,15 (κατασκευές έως το 1982) έως 1,00 (2004 έως 28.7.2011) — διαφορά έως και ×6,7 (Ν.4495/2017, άρθρο 100 §4).

Μέχρι πότε μπορώ να δηλώσω αυθαίρετο;

Η υπαγωγή στον Ν.4495/2017 γίνεται έως τις 31.3.2028 (άρθρο 102 §1, όπως παρατάθηκε με το άρθρο 43 §4 του Ν.5270/2026, ΦΕΚ Α΄9/23.1.2026).

Τι δεν περιλαμβάνεται στο ενιαίο ειδικό πρόστιμο;

Το παράβολο υπαγωγής, η αμοιβή μηχανικού και οι μελέτες, πισίνες και λοιπές παραβάσεις που τιμολογούνται χωριστά, τυχόν μειώσεις (π.χ. ΑμεΑ, πολύτεκνοι) και η ίδια η κατηγορία υπαγωγής, που είναι κρίση μηχανικού.

Πρόστιμο αυθαιρέτου — από τι εξαρτάται και σε ποιο εύρος κινείται

Το πρόστιμο αυθαιρέτου δεν είναι ένα ποσό — είναι εύρος. Δες από τι εξαρτάται.

Απαντάς όσα ξέρεις — κυρίως πότε χτίστηκε — και βλέπεις σε ποια τάξη μεγέθους κινείται το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Τελικό ποσό δεν θα δεις εδώ: αυτό βγαίνει μόνο από μηχανικό, με τα σχέδια στο χέρι.

Υπαγωγή έως 31.3.2028Καμία αποθήκευση — όλα μένουν στη συσκευή σουαρ.100 · Παραρτημα Α

01 — Το μεγεθος

Πόσα τετραγωνικά είναι το αυθαίρετο;

Μόνο το τμήμα χωρίς άδεια — όχι όλο το κτίριο. Χοντρική εκτίμηση αρκεί.

σε m²

02 — Η περιοχη

Σε τι τιμή ζώνης είναι η περιοχή;

— €/m²

Η επίσημη αξία γης ανά τετραγωνικό (αντικειμενικές αξίες). Αν δεν την ξέρεις ακριβώς, διάλεξε κάτι κοντινό — τα παραδείγματα από κάτω βοηθούν.

Για αίσθηση κλίμακας:

03 — Η ερωτηση με τη μεγαλυτερη βαρυτηταΠεδιο 12 · αρ.100 §4

Πότε χτίστηκε;

Η παλαιότητα αλλάζει τον συντελεστή έως και ×6,7 — καμία άλλη απάντηση δεν στενεύει τόσο το εύρος. Και είναι η μόνη που απαντάς μόνος σου.

04 — Το κτιριο

Έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για το κτίριο;

Αν ναι, ο νόμος βάζει ταβάνι ×2,0 στο γινόμενο των τεχνικών συντελεστών (άρ.100 §1) — το άνω άκρο του εύρους πέφτει.

Ευρος ενιαιου ειδικου προστιμουΕκτίμηση εύρους — όχι τελικό ποσό

Απο

— €

Εως

— €

Συμπληρωσε τετραγωνικα και τιμη ζωνης

Το εύρος θα εμφανιστεί εδώ. Όσο περισσότερα απαντάς, τόσο στενεύει — σε τελικό ποσό όμως δεν καταλήγει ποτέ: αυτό είναι δουλειά μηχανικού.

Δεν περιλαμβάνει παράβολο, αμοιβή μηχανικού, τυχόν μειώσεις ή άλλες παραβάσεις — δες τι μένει απ' έξω. Καμία αποθήκευση: ο υπολογισμός γίνεται στη συσκευή σου.

Πώς βγαίνει το εύρος

Ο τύπος είναι του νόμου, όχι δικός μας. Ό,τι δεν απαντάς, μένει ανοιχτό σε όλο του το φάσμα — γι' αυτό βλέπεις εύρος και όχι ποσό.

0,15

σταθερα · αρ.100 §1

ΤΖ

τιμη ζωνης €/m²

συντελεστές

Παραρτημα Α

παλαιότητα

αρ.100 §4

1,4

προσαυξηση · αρ.102 §3

…ανά τετραγωνικό, επί τα τετραγωνικά του αυθαιρέτου. Η προσαύξηση ×1,4 είναι το κλιμάκιο που ισχύει για υπαγωγές από 1.10.2024 (άρ.102 §3, όπως αντικ. Ν.4710/2020 άρ.51 §2).

ΠΕΔΙΟ 5Υπέρβαση δόμησης<50% → 1,0 · 50%-100% → 1,3 · 100%-200% → 1,6 · >200% → 1,9Ν.4495/2017 Παράρτημα Α

ΠΕΔΙΟ 7Υπέρβαση κάλυψης<20% → 1,2 · 20%-60% → 1,4 · >60% → 1,6Ν.4495/2017 Παράρτημα Α

ΠΕΔΙΟ 8Πλάγιες αποστάσειςΌχι → 1,0 · <20% → 1,2 · >20% → 1,4Ν.4495/2017 Παράρτημα Α

ΠΕΔΙΟ 12Παλαιότηταέως 1982 → 0,15 · 1983–92 → 0,60 · 1993–2003 → 0,80 · 2004–28.7.2011 → 1,00Ν.4495/2017 άρ.100 §4

ΠΕΔΙΟ 6Υπέρβαση ύψουςμένει πάντα ανοιχτό εδώ (1,0 – 1,2) — θέλει μέτρηση στο κτίριοΝ.4495/2017 Παράρτημα Α

ΕΚΤΟΣΠρασιά (Πεδίο 9) · χρήση · θέση · κατηγορίαδεν μοντελοποιούνται σε δημόσιο εργαλείο — κρίνονται από μηχανικόΜΗ ΜΟΝΤΕΛΟΠΟΙΗΜΕΝΟ

ΤΑΒΑΝΙΜε οικοδομική άδειαγινόμενο πεδίων 5·7·8·9 ≤ 2,0 — πριν την παλαιότηταΝ.4495/2017 άρ.100 §1

Το εύρος δεν είναι ο συνολικός λογαριασμός

Αφορά μόνο το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Δεν περιλαμβάνει:

01το παράβολο υπαγωγής

02την αμοιβή μηχανικού και τις μελέτες

03πισίνες και λοιπές παραβάσεις που τιμολογούνται χωριστά

04τυχόν μειώσεις (π.χ. ΑμεΑ, πολύτεκνοι) ή ειδικά καθεστώτα

05την κατηγορία υπαγωγής — είναι κρίση μηχανικού, όχι πεδίο φόρμας

Υπαγωγή έως 31.3.2028

Ν.4495/2017 άρ.102 §1παράταση: άρ.43 §4 Ν.5270/2026ΦΕΚ Α΄9/23.1.2026

Μέχρι τότε μπορεί να γίνει δήλωση υπαγωγής στον Ν.4495/2017 — δες τη διαδικασία βήμα-βήμα. Μετά την προθεσμία, η δυνατότητα αυτή, όπως ισχύει σήμερα, λήγει.

Τι προβλέπει ο νόμος χωρίς δήλωση

Όχι για να φοβίζει — για να ξέρεις τι γράφουν οι διατάξεις.

Η κατασκευή παραμένει κατεδαφιστέα και προβλέπονται πρόστιμο ανέγερσης και πρόστιμο διατήρησης, μέχρι την κατεδάφιση ή τη νομιμοποίησή της. Αφορά και κατασκευές πριν από τις 28.7.2011 που δεν έχουν υπαχθεί, για οποιονδήποτε λόγο, σε νόμο αναστολής κυρώσεων.

Πρόστιμο ανέγερσηςη αξία του αυθαιρέτου (επιφάνεια × τιμή ζώνης) επί τον συντελεστή περιβαλλοντικής επιβάρυνσης: 1,00 κατά κανόνα, 1,20 σε Natura, δάση, ρέματα, αιγιαλό-παραλία και αρχαιολογικό χώρο ζώνης Α. Ελάχιστο 250 €.Πρόστιμο διατήρησης50% του προστίμου ανέγερσης — και για κάθε συνεχόμενο χρόνο, από την έκθεση αυτοψίας μέχρι την κατεδάφιση ή τη νομιμοποίηση. Ελάχιστο 100 €.

Ν.4495/2017 άρ.94 §1–2ΦΕΚ Α΄167/3.11.2017

Ο ίδιος νόμος ορίζει και δύο εξόδους, με ρητά ποσά:

Αυτοβούλωςαν δηλώσεις ότι θα κατεδαφίσεις ή θα αποκαταστήσεις μόνος σου εντός 30 ημερών από την έκθεση αυτοψίας, το πρόστιμο είναι 500 € — αντί για ανέγερσης και διατήρησης.Νομιμοποίησηαν νομιμοποιήσεις την κατασκευή, το πρόστιμο ανέγερσης περιορίζεται στο 20%, συν διατήρηση μέχρι την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

Ν.4495/2017 άρ.94 §3ποιο μονοπάτι είναι εφικτό στη δική σου περίπτωση το κρίνει μηχανικός

Σε κάθε μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος απαιτείται βεβαίωση μηχανικού — χωρίς αυτήν, η δικαιοπραξία δεν προχωρά. Αδήλωτο αυθαίρετο σημαίνει πρακτικά ακίνητο που δεν μεταβιβάζεται.

Ν.4495/2017 άρ.82–83

Η δήλωση υπαγωγής γίνεται με μηχανικό — αυτός ελέγχει αν και πώς υπάγεται η δική σου περίπτωση, και σε ποια κατηγορία.

Ν.4495/2017 άρ.99

Το επόμενο βήμα δεν είναι υπολογιστής — είναι μηχανικός.

Θα δει σχέδια και μετρήσεις, θα κρίνει την υπαγωγή και την κατηγορία, και θα σου δώσει πραγματικό υπολογισμό — με τα στοιχεία του δικού σου ακινήτου, πριν από τις 31.3.2028.